新华视点一些地方楼市政策微调增多的背后

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新华上海２月２０日电（记者叶锋、徐岳）补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房城乡建设部“叫停”的也时有出现，引起公众热议。

如何看待近期楼市调控的局部“小动作”？如何在调控中避免误伤“刚性需求”？“新华视点”记者追踪调查。

局部“小动作”增多彰显楼市“微调”？

春节前后，多地不少银行已对购买首套房的客户执行基准利率。招商银行天津分行人员告诉记者，虽然目前多数银行仍执行首套住房利率上浮１０％的全国白癜风标准，但“回归正常水平几成共识”。央行近日宣布，２０１２年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域。

天津市民姜洪民说，近日他看重的一套二手房原先属于“非普通住宅”，目前已被划为普通住宅，其契税与营业税等税费总额有望减少一半以上。２月１日起，天津对普通住宅指导价格标准进行调整，中心城区平均调整幅度达到３５．２％。

记者梳理发现，去年四季度至今，有１０多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。

除天津外，北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准。合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，每户家庭最高贷款额度比原先增加１０万至２０万元。广东中山市则将“限价令”由去年的每平方米５８００元上调至６５９０元，等等。

部分政策的变动被认为属于“例行动作”。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人１６日表示，现行普通住房标准实施至今已过三年，房价、物价都已发生较大变化，适时调整使之更加符合市场实际，是政府一项例行管理工作，有利于在交易环节增加普通商品住房供应。

“但必须防止借‘预调微调’之名全国白癜风医院排名，搞变相宽松。”一些业内人士说，比如，对购房者予以补贴等举措，可能会干扰宏观调控，甚至引发房价再次反弹。

“抑制投机”与“刚性需求”如何兼顾？

１６日，针对“为限价令松绑”的质疑，中山市有关部门作出回应：此前上调新建住房售价上限的举动仅是部门“试行措施”。芜湖市政府１２日则宣布，对部分购房者进行补贴等有关措施“暂缓执行”。

“这些新情况出现，说明房地产调控已进入非常关键的时期，只能坚守、不能后退，如果松动，就有可能前功尽弃。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者。

部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控决心。“毫无疑问，今年要想投机炒房，依然没戏。”上海房产中介永庆房屋总经理陈史翎说。

在此过程中，成交量的持续下滑也备受关注。上海易居房地产研究院预计，２０１２年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降２０％。世联地产也认为，在今年第二季度，全国的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银证券甚至预测行业平均销售入账目标只能实现５０％左全国白癜风医院排名右。

记者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐明显，不少合理的购房需求“出手”意愿正在增强。上海房产中介合富辉煌业务员万正伟说，现在看房的首次置业者有所增多。

与此同时，一些开发商正考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。复地集团董事长张华告诉记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有鼓励。

促使房价“合理回归”还需要什么？

温家宝总理近日强调，房地产调控目标一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。

市场正进一步向调控预期的方向变化。中国指数研究院提供的数据显示，今年１月，内地十大城市商品住宅平均价格同比下跌０．６２％，这是自２０１０年６月以来首次出现同比下跌。同期，全国统计的１００个城市商品住宅平均价格，则是连续第五个月环比下跌。

上海中原地产仁德分行经理周建刚介绍，近期已有一些房东全国白癜风医院排名预期房价很难再上涨，因此降价一步到位，快速出手。“比如，近期成交的一套房，房东去年１０月底挂牌时报价是３３０万元，最近以２９５万元、税费各付成交，比市场价低了１５％左右。”

不少专家认为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目标已初步达到，有利于“房价合理回归”的动力也在增强。

但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容忽视的影响。

“土地出让金收益中，用于保障房建设的有１０％，用于教育的有１０％，用于农田水利的有１０％，目前许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”长三角地区一位地方官员告诉记者。

由此不难理解，“当中央对楼市采取刺激政策，地方会成为刺激效应的‘放大器’；当对楼市采取收紧政策时，地方会充当其中的‘稳定器’。”顾云昌说。

顾云昌提醒说，随着楼市调控持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。十七届五中全会今日将闭幕